TCMB tarafından açıklanan 2026 yılı Ocak/Şubat ayı Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, gayrimenkul piyasasında son yılların en dikkat çekici ayrışmasını ortaya koydu. Paratic’in aktardığı verilere göre; konut fiyatları nominal bazda (etiket fiyatı) yıllık %30-40 bandında bir artış sergilerken, yüksek enflasyondan arındırıldığında yatırımcısına “reel kayıp” yaşatmaya devam ediyor.
Konutun artık bir “enflasyondan korunma aracı” olma özelliğini yitirmeye başladığı bu dönemde, piyasadaki durgunluk ve yüksek kredi faizleri fiyat artış hızını baskılayan ana unsurlar olarak öne çıkıyor.
Nominal Artış vs. Reel Kayıp Nedir?
Haberin temel eksenini oluşturan bu ayrımı şu rakamlarla özetlemek mümkün:
-
Nominal Artış: Bir evin fiyatının 5 milyon TL’den 7 milyon TL’ye çıkması (%40 artış).
-
Reel Kayıp: Eğer yıllık enflasyon (TÜFE) %50 ise, %40 artan bir varlık aslında sahibine yıllık bazda %10 oranında alım gücü kaybı yaşatmıştır.
Üç Büyük Şehirde Durum (2026 Başlangıcı)
Şehir bazlı verilerde Ankara’nın direnci sürerken, İstanbul’un doygunluk noktasına ulaştığı gözleniyor:
-
İstanbul: Artış hızı en çok yavaşlayan il. Reel bazda kaybın en hissedilir olduğu bölge.
-
Ankara: Kamu yatırımları ve göç dalgasıyla nominal artışın en yüksek olduğu, reel kaybın ise daha sınırlı kaldığı şehir.
-
İzmir: Orta segmentteki arz eksikliği nedeniyle nominal artışın Türkiye ortalamasına paralel seyrettiği bölge.
Piyasadaki Durgunluğun Nedenleri
Paratic analizinde, konut fiyatlarındaki reel gerilemenin arkasındaki 3 temel neden şöyle sıralanıyor:
-
Kredi Erişimi: Konut kredisi faizlerinin %3,5 – %4,5 bandında seyretmesi, ipotekli satışları neredeyse durma noktasına getirdi.
-
Alternatif Getiriler: Mevduat faizlerinin ve altın/döviz getirilerinin konut kira getirisinden (amortisman süresi) daha cazip hale gelmesi.
-
Alım Gücü Bariyeri: Nominal fiyatların hanehalkı harcanabilir gelirinin çok üzerinde kalmasıyla talebin “bekle-gör” moduna geçmesi.
